ЗК РФ (категории земель, ограничения оборота), ГрК РФ (зонирование, ПЗЗ, ГПЗУ), ФЗ № 218‑ФЗ (кадастровый учет и ЕГРН)
Получите выписку ЕГРН на участок: право, кадастровые сведения, ограничения/обременения.
Проверьте категорию и ВРИ, а также территориальную зону по ПЗЗ: что разрешено и что запрещено.
Уточните границы: межевой план, факт установленных границ на местности; при сомнениях — кадастровый инженер.
Проверьте ограничения: запросите сведения об охранных/санитарных/водоохранных зонах, особых условиях использования территории.
Оцените доступ: есть ли законный подъезд, требуется ли сервитут, кто обслуживает дорогу.
Если покупаете с постройками — проверьте правовой статус строений (зарегистрированы/самовольные).
Гарантии продавца: «Продавец гарантирует отсутствие ограничений, препятствующих использованию участка по ВРИ …; при выявлении — …»
Про границы: «Стороны подтверждают, что границы участка уточнены/не уточнены; в случае выявления пересечений — порядок урегулирования…»
Про подъезд: «Право доступа к участку обеспечено … (публичная дорога/сервитут/право проезда)»
Кадастровая выписка/ЕГРН по участку + сведения о границах и межевании.
Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ) + документы о планируемом строительстве.
Публичная кадастровая информация об ограничениях: охранные зоны, сервитуты, ЗОУИТ.
Документы‑основания права продавца и история владения (особенно для СНТ).
Схема подъезда/проезда и документы на дорогу (если есть спорный доступ).
ГПЗУ/градостроительные регламенты (где применимо) и возможность подключения коммуникаций.
Проект договора с гарантиями по границам и ограничениям.
Проверьте категорию земли и ВРИ: можно ли строить/регистрировать дом и подключать коммуникации.
Сверьте границы: межевание, координаты, отсутствие «наложений» и споров с соседями.
Уточните ограничения: сервитуты, охранные зоны, водоохранные/лесные/ЛЭП — они меняют ценность участка.
Проверьте доступ к участку (подъезд, дорога) и правовой статус проезда.
Сверьте документы-основания и историю владения, особенно для СНТ и «старых» участков.
Закрепите в договоре ответственность за скрытые ограничения и порядок устранения ошибок в ЕГРН.
При споре по границам — закажите кадастровую выписку/межевой план и инициируйте согласование с соседями.
Если выявлены ограничения (охранные зоны, сервитуты) — оцените, можно ли использовать участок по цели; иногда лучше отказаться.
По «наложениям» в ЕГРН — исправляйте ошибку через кадастровые работы и Росреестр, фиксируя ответственность сторон.
Не начинайте строительство до прояснения ВРИ и ограничений — это самый дорогой способ «проверки».
При конфликте — претензия + экспертиза границ, далее суд при необходимости.
