ФЗ № 214‑ФЗ (долевое строительство), нормы о банкротстве застройщиков, механизмы эскроу‑счетов
Нормы о счетах эскроу в банковском регулировании и практике финансирования строительства
Проверяйте правовую модель: предпочтительно ДДУ по 214‑ФЗ; избегайте суррогатных схем.
Смотрите «землю и разрешения»: права на участок, разрешение на строительство/реконструкцию, проектная декларация, сроки.
Оценивайте расчеты: эскроу‑счет сильно снижает риск потери денег при проблемах застройщика.
При уступке: проверяйте цепочку уступок, подтверждение оплаты, согласия/уведомления, отсутствие запретов.
В случае проблем: не ждать — заявлять требования, фиксировать просрочку, консультироваться о включении в реестр при банкротстве.
Срок передачи: «Объект передается не позднее …; за просрочку — неустойка …; порядок уведомления о готовности объекта — …»
Уступка: «Цедент передает, а цессионарий принимает права требования по ДДУ …; подтверждение оплаты прилагается»
Приемка: «Недостатки фиксируются актом осмотра; срок устранения — …; при неустранении — …»
ДДУ (или иной договор) и подтверждения оплаты с назначением платежа.
Проектная декларация/разрешение на строительство/информация о застройщике (по официальным источникам).
Документы по срокам: уведомления, переписка, допсоглашения об изменении сроков.
Условия неустойки/штрафов и порядок расторжения (если рассматривается).
Схема расчетов (эскроу/банк) и документы банка.
Доказательства нарушений (фото, акты осмотра, экспертные заключения — по ситуации).
Проверяйте, что вы подписываете: ДДУ по 214‑ФЗ, а не «предварительный договор»/вексель/инвестсоглашение без защиты.
Сроки должны быть конкретными: срок передачи, неустойка, порядок уведомления о готовности.
Сверяйте предмет: этаж, площадь, отделка, характеристики — и порядок изменения (допсоглашение).
Проверяйте документы застройщика и проекта (разрешение, проектная декларация, схема финансирования).
Фиксируйте оплату официально: платежки, эскроу/банк, назначение платежа.
При переносе сроков — оценивайте допсоглашения: они часто «обнуляют» ответственность.
При нарушении сроков — направьте претензию о неустойке и требование передачи/расторжения по закону и договору.
Собирайте доказательства: уведомления, переписка, платежи, фото со стройки (при необходимости).
Не подписывайте допсоглашения «автоматом»: анализируйте, что вы теряете (неустойка/срок).
Если дом проблемный — оценивайте коллективные действия дольщиков и обеспечительные меры.
Параллельно можно рассматривать уступку прав/выход из проекта, но только с проверкой документов.
