ФЗ № 218‑ФЗ (ЕГРН и регистрация), ГК РФ (сделки и обязательства), СК РФ (имущество супругов), нормы о банкротстве и исполнительном производстве (в части проверки рисков)
Бриф: юрист собирает вводные и документы, задает «неудобные» вопросы, фиксирует цели клиента.
Due diligence: проверка объекта, титула, людей, рисков и составление перечня «красных флагов».
Структура сделки: выбирается форма (нотариус/простая), схема расчетов, сроки, роли.
Документы: договоры и приложения с защитными пунктами и понятным алгоритмом действий при сбое.
Сделка и регистрация: контроль подачи, получение результата, прием квартиры, закрытие хвостов (выписка, долги, обременения).
Про ответственность: «Сторона, по вине которой регистрация приостановлена/отказана, возмещает расходы другой стороны…»
Про проверку: «Продавец подтверждает предоставление достоверных сведений; при выявлении скрытых обременений — …»
Про «хвосты»: «Продавец обязуется снять с регистрационного учета всех лиц до …; при нарушении — удержание части цены/неустойка…»
ЕГРН по объекту + анализ истории перехода прав (в т.ч. по архивным данным, если нужно).
Документы‑основания права и их юридическая оценка (риски оспаривания).
Проверка участников: полномочия, доверенности, семейный статус, дееспособность.
Проверка банкротства/исполнпроизводств и судебных споров по продавцу.
Согласия/разрешения (супруг, опека, банк, нотариат по долям).
Проверка прав пользования: зарегистрированные, найм, пожизненное проживание и т.п.
Договор и расчеты: увязка денег с регистрацией, ответственность, акт передачи.
Проверка объекта по ЕГРН: права, обременения, ограничения, запреты, история записей.
Анализ документов-оснований и цепочки переходов права (где чаще всего «мины»).
Проверка продавца/участников: полномочия, дееспособность, семейный статус, риски банкротства/споров.
Согласия и разрешения: супруг, опека, банк, нотариальные требования по долям.
Риски пользования: зарегистрированные лица, договоры найма, пожизненное проживание, сервитуты.
Схема расчетов и договор: привязка денег к регистрации, ответственность, план на приостановку, акт передачи.
Если проверка выявила риск — фиксируйте его в виде условия договора/допсоглашения или отказывайтесь от сделки.
При «нестыковках» документов — запрашивайте исправления/дубликаты/архивные справки.
Если обнаружены долги/обременения — согласуйте порядок погашения и подтверждение (справки, заявления).
По сложным случаям — используйте нотариат/эскроу как дополнительные уровни защиты.
Не полагайтесь на устные заверения риэлтора: юридическая ответственность у продавца и сторон сделки.
