ФЗ № 218‑ФЗ (ЕГРН), ГК РФ (сделки и последствия недействительности), СК РФ (согласие супруга), нормы о нотариате и доверенностях
Шаг 1. ЕГРН: возьмите выписку о правах/обременениях; сравните адрес/кадастровый номер с договором.
Шаг 2. Документы‑основания: запросите предыдущий ДКП/дарение/наследство/ДДУ и проверьте «цепочку».
Шаг 3. Согласия: супруг (если было приобретение в браке), опека (если затрагиваются права детей), банк (если ипотека/обременение).
Шаг 4. Перепланировки: техпаспорт/поэтажный план, фактическое состояние, наличие разрешений/актов.
Шаг 5. Платежи и долги: справки/акты сверки по ЖКУ (по возможности), взносы на капремонт, долги за электроэнергию/газ.
Шаг 6. Люди: паспорта, доверенности, проверка представителя, при необходимости — личный контакт с собственником.
Шаг 7. Дом: сведения о капитальном ремонте, аварийности, судебных спорах дома, управляющей компании.
Шаг 8. Соседи и факты: спросите соседей/консьержа о проживающих, конфликтах, ремонтах, затоплениях.
Шаг 9. Договор и расчеты: подготовьте ДКП, акт, схему расчетов (аккредитив/эскроу), расписку/платежки.
Шаг 10. Сделка: подписания, подача на регистрацию, контроль результата, прием квартиры.
Про приостановку: «При приостановке регистрации стороны обязуются устранить причины в срок …; если причина — на стороне продавца, покупатель вправе …».
Про раскрытие денег: «Выдача денег продавцу производится после регистрации перехода права в ЕГРН».
Про акт: «Состояние квартиры и передача ключей фиксируются актом с фото и показаниями счетчиков».
Выписка ЕГРН (права/обременения) + документы‑основания продавца.
Сведения о зарегистрированных лицах и подтверждения снятия с учета (если обещают).
Проверка продавца: банкротство/исполнпроизводства/споры (по базовым реестрам).
Технические документы (БТИ/техплан) и сверка факта с планом (перепланировки).
Справки по долгам ЖКУ/капремонту и порядок расчетов на дату передачи.
Согласия (супруг/опека/банк), доверенности и их проверка.
Проект договора и акта передачи + схема расчетов (аккредитив/эскроу/ячейка).
Сверьте ЕГРН и документы-основания: собственники, доли, обременения, история переходов.
Проверьте зарегистрированных и основания проживания (в т.ч. дети, бывшие супруги).
Оцените риски банкротства/споров/исполнительных производств по продавцу.
Сравните техплан/БТИ с фактом: перепланировки, «мокрые зоны», несущие стены.
Выберите безопасные расчеты и закрепите условия доступа к деньгам после регистрации.
Зафиксируйте передачу через акт и срок освобождения квартиры.
Если в проверке выявлен риск — фиксируйте его письменно и ставьте условием сделки (или отказывайтесь).
По зарегистрированным/правам проживания — требуйте документы и сроки снятия с учета, удержание части цены до исполнения.
По перепланировке — либо легализация до сделки, либо отказ/существенная скидка с фиксацией риска.
Если продавец скрывает документы — это самостоятельное основание выйти из переговоров.
Если деньги уже переданы — действуйте по условиям соглашения (возврат/неустойка) и фиксируйте уклонение.
