ФЗ № 218‑ФЗ (ЕГРН), ГК РФ о сделках и недействительности, СК РФ об имуществе супругов (ст. 35)
Соберите пакет проверок: ЕГРН (права/обременения), документы-основания, паспорта, согласия, справки по зарегистрированным, техдокументация, задолженности.
Проверьте «семью»: был ли брак на момент приобретения, есть ли брачный договор, кто дает нотариальное согласие.
Проверьте «людей»: дееспособность, доверенности, наличие споров/исполнпроизводств/банкротства.
Выберите безопасную схему расчетов: аккредитив/эскроу/ячейка с условием регистрации.
Зафиксируйте передачу: акт, счетчики, ключи, освобождение.
Удержание: «Часть цены в размере … удерживается до снятия с регистрационного учета всех лиц и подписания акта передачи».
Гарантии: «Продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц, кроме …; при нарушении — штраф … и обязанность урегулировать за свой счет».
Расторжение: «Если выявлены обременения/права третьих лиц, не раскрытые продавцом, покупатель вправе отказаться от сделки и потребовать возврата платежей».
Выписка ЕГРН по объекту + (по возможности) сведения о переходе прав.
Документы‑основания права продавца (включая нотариальные/судебные).
Справки о зарегистрированных лицах и основаниях проживания (особенно по детям).
Нотариальные согласия (супруг, опека) и доверенности (если есть).
Справки/расчеты по долгам: ЖКУ, капремонт, налоги, судебные взыскания.
Технические документы: техплан/БТИ + подтверждения узаконенной перепланировки.
Проверка продавца: банкротство/исполнительные производства/судебные споры.
Схема расчетов (аккредитив/эскроу/ячейка) и проект акта передачи.
Готовы ли вы предоставить: Выписка ЕГРН по объекту + (по возможности) сведения о переходе прав? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Готовы ли вы предоставить: Документы‑основания права продавца (включая нотариальные/судебные)? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Готовы ли вы предоставить: Справки о зарегистрированных лицах и основаниях проживания (особенно по детям)? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях: История права: как продавец стал собственником (наследство/приватизация/суд) и нет ли «острых» периодов?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях: Обременения и ограничения: ипотека, аресты, запреты, рента, сервитуты?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях: Зарегистрированные/права проживания: дети, бывшие супруги, «временно отсутствующие»?
История права: как продавец стал собственником (наследство/приватизация/суд) и нет ли «острых» периодов.
Обременения и ограничения: ипотека, аресты, запреты, рента, сервитуты.
Зарегистрированные/права проживания: дети, бывшие супруги, «временно отсутствующие».
Супружеский фактор: нужно ли нотариальное согласие, есть ли брачный договор.
Перепланировка: соответствие техплану/БТИ и риск требований привести в первоначальный вид.
Долги: ЖКУ, капремонт, налоги — кто платит и как фиксируется на дату передачи.
Банкротство/исполнительные производства продавца (и супруга) — риск оспаривания сделки.
Расчеты: только условные механизмы (аккредитив/эскроу/ячейка) + подтверждение оплаты.
Акт передачи: состояние, имущество, счетчики, ключи, срок освобождения.
Документы в договоре: гарантии, ответственность, план на приостановку регистрации.
Если нашли красный флаг — приостановите сделку до устранения причины (документы/согласия/выписки).
Попросите письменные подтверждения и внесите условия в договор/соглашение о задатке.
При отказе продавца раскрывать информацию — считайте это самостоятельным риском и уходите от сделки.
Если деньги уже переданы — фиксируйте уклонение/нарушение и готовьте претензию о возврате.
Не подписывайте «новые условия» на эмоциях: сначала проверка, потом подпись.
