Одна из первых проблем, с которыми сталкиваются инвесторы, заключается в недостаточной проверке правового статуса приобретаемого объекта. Перед покупкой важно убедиться в том, что продавец действительно обладает правом собственности и имеет все необходимые документы.
Отсутствие зарегистрированных прав. Недвижимость может быть оформлена ненадлежащим образом, что затруднит или сделает невозможной государственную регистрацию прав покупателя.
Ограничения и обременения (ипотека, залоги, сервитуты, аресты). Если эти сведения вовремя не выявить, новый собственник рискует утратить имущество или столкнуться с длительными судебными процессами по защите прав.
Нарушения при приватизации или предыдущих сделках. Незаконность предыдущих сделок может привести к признанию текущей сделки недействительной.
Несоответствие целевого назначения земельного участка реальному использованию объекта. Например, здание для торговли расположено на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, что грозит штрафами, требованиями о демонтаже объекта или смене вида разрешенного использования.
Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта ввода, выданного с нарушением закона, существенно усложняет его эксплуатацию и может привести к административным штрафам и запрету на использование недвижимости.
Нарушение градостроительных норм (отступления от границ участка, нарушения требований пожарной безопасности и санитарных норм). Данные проблемы могут выявиться уже после сделки и существенно снизить рыночную стоимость объекта.
Суды о признании прав третьих лиц. Если ранее недвижимость была предметом судебных разбирательств, покупатель рискует вновь стать участником подобных споров.
Споры с арендаторами и другими контрагентами. Часто покупатель приобретает объект, не зная, что арендаторы имеют долгосрочные договоры аренды, зарегистрированные в ЕГРН, что ограничивает возможности нового собственника свободно распоряжаться недвижимостью.
Претензии со стороны государственных органов, например, по поводу несанкционированной реконструкции, перепланировки или нарушений санитарно-эпидемиологических норм, могут привести к крупным штрафам и даже к необходимости дорогостоящих перестроек объекта.
Налог на добавленную стоимость (НДС). Сделка может облагаться НДС, что увеличит стоимость объекта на 20%. Это следует учитывать заранее и проверить налоговую ситуацию продавца.
Земельный налог и налог на имущество. Недооценка налоговых расходов при покупке недвижимости может привести к неожиданным финансовым потерям. Также важно учесть, что после перехода права собственности налоговые обязательства полностью ложатся на нового собственника.
Использование схем минимизации налогов предыдущими собственниками. Если налоговые органы выявят нарушения в предыдущих сделках, риски могут коснуться и текущего собственника, включая доначисления налогов и пени.
Отсутствие гарантий и заверений продавца. В договоре должны быть четко прописаны обязательства продавца по отсутствию скрытых дефектов и обременений недвижимости.
Некорректное описание объекта недвижимости. Ошибки или неточности в описании объекта могут привести к отказу в государственной регистрации перехода права собственности.
Отсутствие механизмов защиты прав покупателя (например, обязательства продавца компенсировать убытки, если выяснятся скрытые дефекты или ограничения).
