«Двойная продажа» — один объект продают нескольким покупателям; выигрывает тот, кто зарегистрировал право первым.
Поддельная/отозванная доверенность: представитель «продает» квартиру, а собственник ничего не знает.
Фальшивый продавец (подмена личности) или «собственник‑однодневка» после сомнительной приватизации/наследства.
Занижение цены + расписка «для налоговой» — потом спор о реальной оплате.
Скрытый найм/аренда/права проживающих: покупатель получает жильцов, которых сложно выселить.
«Срочно, иначе уйдет» — давление временем, запрет на проверку документов, перевод аванса на карту третьего лица.
ГК РФ: ст. 167 (последствия недействительности), ст. 185–189 (доверенность), ст. 179 (кабальная сделка), ст. 302 (виндикация у добросовестного приобретателя — нюансы)
ФЗ № 218‑ФЗ (ЕГРН: сведения об обременениях, правах)
Сервисы ФНП для проверки нотариальных доверенностей
Покупатель не проверяет историю переходов права и основания владения (наследство, приватизация, судебные решения).
Доверенность проверяют «на глаз», не сверяя по реестру и не уточняя, не отменена ли она.
Расчеты наличными без безопасного механизма (аккредитив/эскроу) и без четких условий выдачи денег.
Отсутствие проверки банкротства продавца/супруга, наличия споров и исполнительных производств.
Запросите расширенную выписку ЕГРН и изучите: собственники, основания, обременения, ограничения.
Если действует представитель — проверьте нотариальную доверенность через сервис ФНП, свяжитесь с собственником и подтвердите волю на сделку.
Согласуйте безопасные расчеты: аккредитив/эскроу/ячейка с условием выдачи после регистрации перехода права.
Проверьте «людей»: действительность паспорта, дееспособность, семейное положение и согласия, наличие решений суда/исполнпроизводств.
Не переводите деньги третьим лицам без правового основания и документов (уступка, представительство, поручение).
Фиксируйте переговоры письменно: переписка, уведомления, протокол разногласий.
Про доверенность: «При подписании договора представителем Продавца он предъявляет нотариальную доверенность; стороны подтверждают проверку действительности доверенности по реестру ФНП. При выявлении отмены/недействительности — договор считается не заключенным, платежи возвращаются».
Про расчеты: «Денежные средства перечисляются на аккредитив/эскроу; условие раскрытия — регистрация перехода права собственности на Покупателя».
Про гарантии: «Продавец гарантирует, что сделка не нарушает прав третьих лиц и не является притворной; при предъявлении требований — обязуется вступить в процесс и возместить убытки».
Расширенная выписка ЕГРН и документы‑основания права (включая архивные при необходимости).
Проверка доверенности по реестру ФНП и контакт с собственником для подтверждения воли.
Проверка паспорта и личности продавца (в т.ч. актуальность документов).
Справки/подтверждения по зарегистрированным лицам и основаниям проживания.
Сведения о банкротстве/исполнительных производствах продавца и супруга.
Безопасный расчет: условия аккредитива/эскроу/ячейки + запрет переводов третьим лицам.
Проект договора с расширенными гарантиями и ответственностью за недостоверные сведения.
Сделка «по доверенности» выглядела идеально: нотариальная доверенность, быстрый выход на сделку, «продавцу срочно нужны деньги». Покупатель внес задаток на карту представителя. Через несколько дней выяснилось, что доверенность была отозвана накануне (это видно в реестре), а собственник квартиру не продавал. В лучшем случае — возврат денег через долгий процесс, в худшем — потеря времени и расходов. Защита проста: проверка доверенности по реестру непосредственно перед сделкой + подтверждение воли собственника + условные расчеты. Мошенники чаще всего ломаются на требованиях «покажите оригиналы и дайте проверить по реестрам».
Готовы ли вы предоставить: Расширенная выписка ЕГРН и документы‑основания права (включая архивные при необходимости)? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Готовы ли вы предоставить: Проверка доверенности по реестру ФНП и контакт с собственником для подтверждения воли? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Готовы ли вы предоставить: Проверка паспорта и личности продавца (в т.ч. актуальность документов)? Когда и в каком виде (оригинал/копия)?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях: Закажите выписку ЕГРН и изучите обременения/ограничения, историю переходов права и основания?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях: Проверьте личность продавца и действительность паспорта; при представительстве — доверенность по реестру ФНП?
Как мы фиксируем это в договоре/приложениях: Не переводите авансы/задатки третьим лицам без документального основания?
